摘要：隨著宏觀經濟調控的深入與全球金融危機造成的經濟不景氣，房地產業面臨著一個自1998年以來的最大調整期。本文結合預控，就房地產開發整個過程的成本管理需關注的幾個問題進行了探討。
　　關鍵詞：房地產；投資；成本管理
　　
　　受2008年的全球金融風暴影響，我國實體經濟急速回落，國內股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時如何提高企業的生存和發展能力，成為房地產企業面臨的緊迫問題。因此，降低成本、提高企業成本管理水平就顯示出它的重要性。
　　一、土地成本
　　房地產開發離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。開發企業應注意關注房地產市場運行情況，掌握市場數據，爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中，應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價的分析工作，應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險，根據預控的原則，在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。根據市場行情確定房地產銷售價格并依據經驗確定各項開發成本、利潤倒推計算出土地可能成交價，同時通過敏感性分析，根據銷售價格及各項成本的變動幅度倒推計算出相應的土地價格變動幅度，以市場未來客觀銷售價格及可承受成本、利潤結合開發企業的預期倒推計算出的結果作為可承受的心理價位。除出讓方式外，開發企業還可以通過轉讓方式從其他土地使用者取得土地，在通過轉讓方式獲得土地過程中，應根據雙方交易情況，以較低的價格取得開發用地，并在轉讓合同的簽訂過程中注意風險成本。
　　二、政府規費
　　房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規費的管理。政府規費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中，正處于項目前期，開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策，免交、緩交各項費用，不僅能減輕資金壓力，還節省了貸款利息等財務費用。
　　三、建安成本
　　建安成本是房地產開發成本的主要組成部分，是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建安成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。
　　招投標合同價管理是建安成本控制的重點，這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算；然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況，在預算的基礎上調整為招投標底價；最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者，并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設中的建安成本管理應從科學的工程項目費用計劃著手，先將工程費用分解，并進一步分解為子項，再按時間進度分解，隨后將費用額度安排到相應子項和時間段，形成費用計劃；在費用計劃的基礎上，主要采用比較、分析、預測、糾偏、檢查的分階段步驟實施建安成本費用控制。通過以上程序，開發企業可以對工程建設中出現的費用偏差及早發現，并有針對性的采取糾偏措施，實現建安成本的動態控制和主動控制，從而保障項目投資的順利實施，正確處理工程變更，并能防止承包方索賠情況的發生。項目結算是建安成本的最終表現形式。項目結算應依據建設工程承包合同及建設中的造價管理的基礎資料，由內部審計人員按照有關規定進行。工程管理與結算人員應部門分開，起到監督作用。
　　四、專業費用
　　專業費用是開發企業聘請勘察設計、工程監理、前期物業管理等專業公司要支付的費用。專業公司的參與是提高開發項目品位、質量的重要手段，他們帶來了新的設計理念及工程、物業管理方式，從而能降低總體成本或者提高經濟效益。建筑設計方面，應從建筑設計、小區規劃、景觀環境、節能環保材料的應用等多方面入手，突出企業及其開發項目的個性與差異化，進行明確的品牌定位，從而提高項目的內在品質，提高利潤空間；工程監理方面，優秀的工程監理企業可以協助開發企業進行專業的成本、進度、質量管理，進而提高項目投資效益；前期物業管理方面，開發企業在項目前期引入物業管理理念，提高購房者對項目建成后的良好預期，同時提高項目投資效益。開發企業在沒有確定固定的專業公司合作伙伴前，可以從提高項目品質及控制成本兩方面考慮，廣泛調查并聽取專家意見，采用招投標方式聘請專業公司并降低專業費用。在具有了良好的合作基礎后，開發企業應注意建立穩固的合作聯盟，形成自身強大的專業咨詢顧問群體。
　　五、配套費用
　　配套費用包括開發項目用地范圍內將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊等配套設施，車棚、圍墻等構筑物，綠化、景觀設施等除建安成本以外的的建設施工費用。配套費用的支出一般處于項目后期，開發企業資金相對充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時開發企業舍得投入，但也應注意采用新技術、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環境要求的前提下可以大大降低養護費用；項目園林水體采用中水系統處理后的中水，既美化了居住環境，又節約了運行費用。
　　六、管理及銷售費用
　　管理費用是不管項目進展如何開發企業一直要支出的費用，包括企業辦公費用、人員工資、招待費用、宣傳費用、固定資產折舊等。控制管理費用依賴于企業具備完善的管理體制，開發企業應建立相應的內部管理體系，對每項費用設立專項的管理制度。
　　銷售費用是企業在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費用和中介機構代理銷售應支付的代理費用。推廣宣傳費用包括廣告費、公關活動費等，應在考查各種推廣宣傳效果的基礎上來決定費用的投放量。代理費用則根據開發項目的銷售難易程度分別向中介機構支付，當項目較難出售時，代理費率較高；當項目易于出售，開發企業就可以自行銷售，代理費用就很低。
　　七、財務費用
　　由于房地產開發是資金密集型行業，所以它與金融行業有著緊密的聯系，在資金融通的過程中，就存在手續費、利息、傭金、發行費及匯兌損益等各項財務費用。降低財務費用最主要的方式是降低負債率；其次，應區別各種融資手段的財務費用比率，根據自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項目運作中應特別注意資金的時間價值。項目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時間較遠，這時資金的運用應慎重。支出過大，金融機構若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機構的支持，也會增大企業財務費用。延緩支出的渠道有緩交政府各項規費、減小工程款期初支付比例等。開發企業的財務費用還與自身的信用管理有緊密的關系，企業信用等級低時，開發企業無法取得銀行貸款支持，只能通過高成本的其他融資渠道取得資金，財務費用較高；企業信用等級高時，開發企業容易取得項目貸款，且能獲得相應的利率優惠，財務費用較低。
　　八、結束語
　　隨著企業競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，要求房地產企業采用科學的成本管理方法，使得企業的成本管理上一臺階，并真正實現成本管理給企業帶來的效益，才能促進企業健康、持續地發展，才能順利地度過當前的危機。
　　
　　參考文獻：
　　[1]翁益郎.影響房地產開發企業成本管理成效因素的研究[J].商業經濟,2009.10.
　　[2]張志宇.房地產工程項目成本管理存在的主要問題及對策[J].中國建設信息,2009.6.