內容摘要：根據世界各國住房政策的經驗，中國已進入城市化峰速發展階段，住房市場發展面臨許多全新挑戰和約束。針對城市化峰速發展階段的發展要求和遼寧老工業基地振興的需要，加快制訂和完善住房政策體系，注意協調好住房政策與其他社會經濟政策，為住房市場發展和中國居民居住水平的提高，創造一個好的制度安排和政策框架是當前的緊迫任務，本文提出加大廉租房建設力度來解決保障性住房問題。
　　關鍵詞：保障性住房，政策
　　
　　伴隨著住房制度貨幣化改革，我國已經完成了由福利分房到主要由市場配置住宅資源的轉變，城鎮居民的居住狀況有了明顯的改善，居住環境與居住質量不斷得到提升。為了解決中低收入階層的居住困難問題，我國政府實行了住房保障制度。遼寧老工業基地在住房保障方面也作了很多工作，但仍然存在一些問題。
　　一、遼寧老工業基地的保障性住房建設存在的問題
　　遼寧作為老工業基地，在住房保障領域存在很多問題，這其中有全國的共性問題，也有很多老工業基地的特有問題，主要體現在：
　　1、公共財政支出嚴重缺位。從國際經驗看，很多國家的公共財政支出中都有社會保障住房一項，支出規模一般達到占GDP的1％左右。而我國到2006年底為止，全國累計用于廉租房制度的資金僅有70.8億元。而且，各地用于廉租住房的資金來源，大多以公積金增值收益和土地出讓凈收益為主，財政資金所占比例微乎其微，遼寧所在比例更是遠遠低于全國水平。
　　2、保障范圍一般僅限于城市戶籍人口。我國正處于城市化快速發展的時期，每年有大約1000萬左右的農村人口進入城市。僅此每年的增量，就與城市現存低保家庭中的住房困難人口數量相近。到目前為止，各地城市政府絕大多數還沒有將這部分人的住房問題納入議事日程，他們大多居住于工棚、城中村、地下室等居住條件比較惡劣的居所。大量的農民工在為城市創造著財富，卻得不到城市住房保障體系的庇蔭。遼寧地區作為農村人口輸入較少的地區，卻要承擔起棚戶區改造、資源枯竭地區搬遷等問題，面臨的困難更加艱巨。
　　3、基礎工作薄弱。大部分城市住房檔案不健全，信息化管理水平滯后，沒有收入征信系統，低收入家庭住房底數不清。這種狀況不僅嚴重制約了住房保障規劃的科學性和嚴肅性，也直接影響到公開、公正、透明的審核工作。
　　4、行政能力不足。據2007年建設部實施的一項調查，全國從事住房保障管理工作的人員只有3000人左右，去掉兼職從事住房制度改革的人員，全職人員只有1000多人。而我國香港地區，雖然只有600多萬人口，但房屋署工作人員最多時達到萬人，常規狀態下有8000多人。
　　5、經濟適用房機制設計存在缺陷。經濟適用房的運作模式為：以售為主，城市政府對經濟適用房實行變相的財政補貼，購房者與城市政府共有產權，二次上市交易實行內循環機制，對保障群體實行嚴格的準入限制。但是，由于經濟適用房準入審核機制設計的缺陷、監督實施成本過高、經濟適用房開發商的違規操作、主管部門的尋租等原因，經濟適用房保障群體錯位、福利倒置，經濟適用房還存在著嚴重的空間失配與福利損失、居住隔離、就業困境等問題，在社會中引起了激烈的爭論。
　　通過上述分析，我們發現遼寧地區亟待建立和完善的是廉租房。廉租房保障實行貨幣化補貼和實物配租兩種模式，保障目標群體主要是雙困家庭，并實行輪候制度。廉租房具有產權清晰、保障目標群體易于界定、保障標準明確、準入退出機制靈活和監督成本較低的特點，具有較高的運作效率，不易導致福利扭曲。部分地區已經建成的經濟適用房閑置，需求明顯小于供給，而廉租住房則供不應求，對于公共住房需求和供給的這種結構失調，政府應該從制度和宏觀的角度更多地思考遼寧廉租住房演化發展的內涵，動態地關注廉租住房的發展和前景，探討未來以廉租房保障為主的可行性。
　　二、加大廉租房建設力度是解決保障性住房困境的有效途徑
　　1、廉租房的概念及主要體系設計
　　廉租房是指政府為了解決低收入人勢群的住房問題，向他們提供的租金比較低廉的房屋或給他們相應的租金補貼以在外面租賃房屋。廉租房制度屬于社會保障的范疇，具有社會救助的性質，因為它所保障的對象是通過自身的努力無法獲得合適居住空間的社會群體，政府在其中承擔了主要的救助義務。
　　廉租房對承租人的家庭收入水平設定明確的上限標準，將入住者限定在城鎮低收入住房困難家庭及城市非戶籍常住人口中的低收入階層。租金水平控制在低收入家庭平均收入的20％左右，以避免影響低收入家庭其他方面的基本生活需求。也可以借鑒廈門市的做法，在實行市場租金的基礎上，改“暗補”為“明補”，對低收入家庭按不同收入水平給予不同的補助比例。管理部門對承租戶的入住資格實行定期復審制度，如果承租戶收入水平發生變化，不再符合基本保障型住房的入住標準，應在一定期限內退出。對于暫時無法退出的住戶，將取消租金補助，收取市場租金。
　　對于那些房屋租賃市場上房源比較充足的城市，可以不采取新建廉租房的辦法，而直接給符合標準的家庭發放租金補貼。
　　2、發展廉政房應注意的問題
　　一是應明確地方政府建設廉租房的責任。政府為了實現地租收益最大化，是不愿意多建經濟適用房或廉租房的。鑒于地方政府對于廉租房建設沒有積極性，應由人大立法確定商品房與廉租房的建設比例，防止政府追求地租最大化而人為減少廉租房土地供給或將其安排在城市遠郊生活不便之地。根據遼寧地區的情況，廉租房和商品房的比例至少應達到1：10，即廉租房占到全部住宅開發面積的10％左右，可將其作為評價地方政府執政業績的基本指標之一。
　　二是不能隨意擴大廉租房的適用范圍，要避免廉租房成為培養懶惰和依賴思想的溫床。在適合享受廉租房的對象上，必須是持有戶籍或長期在城市務工的低收入者，而且必須嚴格設定一個比例，比如占總人口的10％左右。
　　第三，廉租房面積不能太大，必須是小戶型。廉租房只能幫助低收入者解決低標準的居住問題，超過標準是對其他中低收入者的不公，也是對效率的破壞。而且，小戶型具有自動篩選適合對象的作用，因為消費具有不可逆性，從而使騙租者“無利可圖”。在發放適當租房補貼的前提條件下，要尊重低收入者的個人選擇，不能強迫他們居住廉租房。
　　最后，廉租房不能太集中，要適當地分散建造。這不僅有利于廉租房區域的管理，而且還有利于低收入者融入社會。要幫助廉租房的租住者脫貧，尤其要動員全社會關心低收入家庭的子女教育問題，幫助他們樹立信心，提高個人競爭力，讓他們盡早“畢業”和走出廉租房。要建立專門的監管機構，保證廉租房的廉潔。一方面要加強對廉租房的招標和建造過程的監管，另一方面要加強對廉租房使用的監管。
　　
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